17年はあの高利回り魅力の投信が復活する!?

昨年は低迷が続いたが…

鈴木 雅光
J-REITには利回り7%台の銘柄も…

 2016年のJ-REIT市場は基本的に低迷続きだった。東証REIT指数の月末値を追うと、4月末がピークで1924.44ポイントだったが、10月末には1785.97ポイントまで下落。そこから若干戻したものの、12月末は1855.83ポイントで取引を終えた。

 16年初めにはJ-REITに対してある種の期待感があったように思う。

 日銀は同年1月29日、「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入を決定し、同年2月16日から実施することを発表した。こうした中、10年物国債利回りは急低下し、同月24日からマイナス圏に突入。一方、J-REITの分配金利回りは同月末、3.27%で推移していた。J-REITの予想配当利回りから10年国債の利回りを差し引いたスプレッドは、この時点で3.325%だった。

 グラフを見るとわかるように、東証REIT指数とスプレッドの動きは逆相関の関係にある。東証REIT指数が上昇すれば、スプレッドは狭まる傾向にある。これはJ-REITの価格が上昇することで、予想配当利回りが低下するからだ。特に近年は10年物国債利回りが底ばい状態にあったため、予想配当利回りの上下がスプレッドに反映されやすい環境が続いた。実際、15年8月末までの推移を見ると、見事に逆相関のグラフが描かれている。

 だが、15年11月末から16年4月末までは、東証REIT指数が上昇するなか、スプレッドも広がる傾向を見せた。東証REIT指数が上昇すれば予想配当利回りは低下する。にもかかわらずスプレッドが広がったのは、マイナス金利の導入で10年物国債利回りがマイナス圏で低下し続けたからだ。

 東証REIT指数は16年4月末に1924.44ポイントまで上昇。確かにここまではマイナス金利が深掘りされるなか、予想配当利回りの高いJ-REITが投資対象として選好された。1924.44ポイントは、リーマンショックで同指数が急落した08年10月18日以降の最高値である。

 その後、16年末にかけて失速したのは、日銀によるJ-REIT買い入れが進まないうえ、日銀が同年9月に「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」の導入を決定したためだ。それまでマイナス圏だった長期金利が、この金融政策によってゼロ%水準まで上昇することから、J-REITの予想配当利回りとのスプレッドが縮小するという見方が浮上。加えて、J-REITのIPO新規公開)やPO(公募・売り出し)が相次いだことで「市場の需給バランスが悪化する」との懸念も浮上し、J-REITの上値を抑える形になった。

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